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土地や建物の売却時に検討したい最大約70%も節税可能な不動産M&A

土地や建物の売却時に検討したい最大約70%も節税可能な不動産M&A

2021年1月28日 PR

会社としてすでに保有している不動産の売却を検討し、その際にかかる高額な税金の負担に悩む企業の経営者もいるだろう。その際に「不動産M&A」という手法を選択することで、最大約70%もの節税が可能になるという。決算時の会計や税金の計算だけで終わらず、創業期から転換期まで企業のライフサイクルに合わせた手厚いサポートが頼もしい『税理士法人 サムライズ』代表税理士の中村伸一氏に話を伺った。

サムライズグループ税理士法人サムライズ：中村 伸一氏

［ プロフィール ］代表社員税理士 / 中村 伸一氏。北九州市門司区出身。1972年生まれ。西南学院大学経済学部卒。大手都市銀行を退職後、福岡市内の大手税理士事務所勤務を経て、2008年8月に前身となる『中村伸一税理士事務所』を設立。2016年2月に法人化し、久留米支店を開設。2020年8月には社会保険労務士法人との連携でより専門性の高い提案ができるように、合同で『サムライズグループ』を設立した。趣味は貧乏旅行、バイク旅行、サッカー観戦など。

知っている人だけ得をする税負担が軽減されるスキーム

-不動産M&Aとは、どのような節税法でしょうか？
中村伸一氏（以下 中村） 一般的なM&Aは企業の資産や事業の取得を目的としますが、不動産M&Aでは不動産の売買を目的として行います。M&Aという株式譲渡のスキームを用いることで、通常の不動産売買よりも節税効果が高くなると注目を集めている手法です。近年は後継者不足などを理由に、中小企業の事業撤退に関する相談が増えています。少しでも税負担を軽くしてお金を残すためにも、ぜひ知っておいてほしい手法です。

-節税効果はどれくらい期待できるのでしょうか？
中村 個別の資産として不動産を売却して会社から役員報酬で個人に分配すると、約30%の法人税に加えて、最大約55%の所得税・住民税が課せられます。例えば、不動産の売却益が10億円発生し、役員報酬として個人で吸収した場合、約6.85億円が税金として徴収されるので手元に残るのは約3.15億円です。一方、不動産M&Aの場合は不動産ではなく株式を売却するので、法人税はかかりません。税負担は、株式の譲渡益にかかる約20.3％の所得税等のみです。つまり、評価額10億円の不動産M&Aを行った場合、徴収される税金は約2.03億円で、約7.97億円を手元に残すことができるのです。

-不動産M&Aによる節税効果は絶大ですね。
中村 はい。このスキームを知らずに不動産を売却すると、先ほどの例だと約4.82億円も多く納税することになります。後継者不足で事業撤退する場合に限らず、経営が衰退して廃業する際も不動産を売って借金をゼロにしなければならないと思っている経営者が多いのが現状です。しかし、実際には借り入れも残したまま会社を売却した方が、納税額を減らすことができます。私たちにご相談いただければ、税負担を軽くして少しでもお金が残せる形で不動産M&Aをサポートいたします。

会社分割または個人の法人化で不動産を分離する組織再編がコツ

-具体的にはどのようなことを行うのでしょうか？
中村 売り手となる譲渡企業は、会社分割して不動産を保有する会社と本業を行う会社を分割して切り離します。そして、買い手となる譲受企業に不動産を保有する会社の全株式を売却することで、譲渡企業の不動産を譲受企業に移せるのです。

-個人でも不動産M&Aで節税できるのでしょうか？
中村 個人の場合は不動産を保有する目的の会社を新設し、個人の不動産を会社に移します。数年間保有した後、その会社の全株式を譲受企業に売却するのです。そうすることで同様の節税効果が得られます。

-不動産に限らず、一般的な会社のM&Aでも効果的でしょうか？
中村 譲渡側にとっては、節税効果が最大のメリットでしょう。本来の不動産売買であれば、建物自体にかかる消費税を納めますが、不動産M&Aは会社の株式を売却するため、消費税の負担はありません。デメリットは、一般的な不動産売買よりも売却先が見つかるまでに時間がかかることです。さらに、会社の株式を売買するためにデューデリジェンス（企業調査）を受ける必要があります。しかし、当社は昨年8月から『サムライズグループ』として社会保険労務士法人と連携できるようになりました。顧客数が倍増したことで購入先の選定が容易になり、財務・税務などのデューデリジェンスに的確な対応をすることが可能です。

-譲受企業のメリットとデメリットはいかがでしょうか？
中村 譲受企業にとっても、税金やコストの削減がメリットです。一般の不動産売買に発生する不動産取得税、登録免許税などの付随費用がかかりません。デメリットは、負債や未払いの税金・残業代といった簿外債務を引き継ぐリスクがあること。しかし、それも当社の顧客であればデューデリジェンスをしっかり行います。

-ほかに注意しなければならない点はありますか？
中村 個人から会社に移すタイミングが重要です。不動産の保有期間が5年以下（売却した年の1月1日現在）の場合は、短期譲渡所得とみなされて約39.6%の税率が課せられてしまいます。不動産M&Aを実施するタイミングはもちろん、そこに至るまでの事業計画が重要です。

企業をハッピーエンドへ導く経営者に身近なパートナー

-御社の強みを教えてください。
中村 『サムライズ』では、創業・事業の立ち上げから携わり、シェア拡大・新規事業の展開、承継・経営革新、M&Aといった企業のライフサイクルに合わせたトータルサポートを行っているのが強みです。創業やM&Aなどライフサイクルのどこか一部分の業務だけ請け負うのではなく、長きにわたって企業をサポートし続けていくので、どこよりも顧客の経営状況を把握している自負があります。毎日のように多くの情報を収集・精査し、地域密着で営業してきたからこそ知り得る鮮度の良い情報も少なくありません。

-福岡で不動産M&Aは盛んに実施されているのでしょうか？
中村 節税効果が大きなことで注目を集めていますが、その数はまだまだ少ないです。それは、会社分割・不動産・M&Aに精通しておかなければならず、残念ながら網羅できるプレイヤーがいないからです。そんな業界の中でも、当社は創業当初から相続や事業承継の業務を得意としており、ここ数年はM&Aについても対応を強化しました。

-社会保険労務士法人と総合事務所を設立したのも、大きな転機となったのではないでしょうか。
中村 そうですね。顧客の情報量が倍になったことで、それぞれの状況と条件に合ったマッチング率を高められるようになりました。そのほか、提携のコンサルティング会社を通じて東京の上場企業などを探すこともできます。優れた技術があっても、後継
者不足や経営難で事業撤退を検討している企業がいくつもあります。そういった企業はM&Aを実施して上場企業や地元優良企業の傘下に入ることで、自社の技術と、優秀な従業員を地元に残せるのです。譲渡企業の社長は、売却後も譲受企業の社長として残り、引継ぎも兼ねて仕事を続けるケースの方が多いです。

-中小企業の経営者に向けてメッセージをお願いします。
中村 経営環境が複雑化・高度化する現代において、経営者の努力だけでは結果が実を結ばないことは多々あります。創業以来、私たちはさまざまな中小企業の財務状況を見てきました。経営者の情熱や苦労を肌で感じているからこそ、夢を持って始めた事業を悲しく終わらせたくないと思っています。転換期・衰退期を迎える前に、未来を見据えた戦略的な経営を一緒に考えましょう。

サムライズ表

≪Point≫
1.不動産M& Aは会社分割（個人は法人化）すればできる。
2.不動産ではなく不動産を保有する会社の株式を売却。
3.不動産売買よりも最大約70%もの節税効果が得られる。

サムライズグループ
税理士法人 サムライズ
［住所］福岡市中央区天神2-14-8 福岡天神センタービル6F
［電話］092-724-0201
［HP］https://www.sumrise-group.jp/

Company Profile
『サムライズグループ』は、数多くの顧客と共に経験と実績を重ねてきた税理士法人と会保険労務士法人が、より高い顧客満足度を実現するためにタッグを組んで誕生した。「SUM」は「和す、合計する」、「RISE」は「上がる」を意味し、「和して上がる」という意味が込められている。また、２つの士業（サムライ）で構成された総合事務所であることも表現したネーミングで、税理士と社会保険労務士という「二本の刀」でクライアントを守るという決意も同時に込められている。

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